Pengertian dan Manajemen Aset

Pengertian aset secara umum menurut Siregar (2004:178) adalah barang (thing) atau sesuatu barang (anything) yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki oleh badan usaha, instansi atau individu (perorangan). Lebih jauh dirumuskan bahwa:
Asset : 1.  Thing which belong to company or person, and which has a value.
2. Anything having commercial or exchange value that is owned by business, institution, or individual. (Dictionary of finance and investmen term, by John Downes and Jordan Elliot Goodman).
3.  Something of value (Dictionary of Real Estate Terms).

Demikian istilah properti seringkali melekat dengan istilah lain untuk memberikan pengertian yang lebih jelas secara hukum, yaitu real estete dan real property dimana keduanya mempunyai makna yang berbeda meskipun ada juga yang menyebutnya sebagai sinonim dalam lingkup tertentu. Selanjutnya, Real estate is the physical land and appurtenances affixed to the land, e.g., structure. Real estate bersifat tidak bergerak (immobile) dan berwujud (tangibel), yang termasuk dalam pengertian ini adalah tanah, semua benda yang secara alami sebagai bagian dari tanah, seperti pepohonan dan barang mineral dan juga segala sesuatu yang dibangun oleh manusia seperti bangunan, jaringan dan lain sebagainya. Lebih lanjut Real Properti includes all interest, benefits, and rights inherent in the ownership of physical real estate  (Appraisal Institute, 2001:8).
Jadi real properti merupakan kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate, meliputi hak untuk menggunakan, menyewakan, memberikan kepada orang lain atau tidak. Properti selain sebagai investasi, juga merupakan aset.  Pengertian aset adalah sesuatu yang memiliki nilai.  Menurut Siregar (2001) pengertian aset bila dikaitkan dengan properti maka dapat dijabarkan melalui beberapa aspek, antara lain (lihat Sulistiowati, 2003:16).
1)      Memiliki nilai ekonomis yang terkait dengan nilai pemanfaatan tertinggi dan terbaik (highest and best use)
2)      Menghasilkan pendapatan dari pengoperasian properti.
3)      Memiliki fisik, fungsi dan hak penguasaan yang baik.
4)      Economical life-time yang panjang.

Dikaitkan dengan properti sebagai suatu aset, maka tugas seorang manajemen properti adalah bagaimana manajemen mampu mempertahankan, meningkatkan, dan menjamin kontinuitas dari nilai yang ada pada properti.  Penerapan sebuah konsep manajemen aset dalam rangka pemberdayaan ekonomi daerah memiliki ruang lingkup yang lebih luas.  Ruang lingkup tersebut tercantum dalam enam langkah manajemen aset daerah sebagai berikut (Siregar, 2004:520).
1)      Identifikasi potensi ekonomi daerah.
2)      Optimalisasi pendapatan asli daerah.
3)      Optimalisasi asset daerah.
4)      Peningkatan kemampuan manajemen pengelolaan kota.
5)      Penilaian kekayaan.
6)      Pengembangan strategi pemasaran kota.

Konsep Manajemen Aset
Menurut Britton, Connellan, Croft (1989) mengatakan Asset Management adalah “difine good asset managemnt in term of measuring the value of properties (asset) in monetary term and employing the minimum amount of expenditure on its management (lihat Siregar, 2004:517)
Menurut Siregar (2004:518), di dunia internasional manajemen aset telah berkembang cukup pesat, namun di Indonesia hal ini khususnya dalam konteks pengelolaan aset pemerintah daerah sepenuhnya belum dipahami oleh para pengelola daerah. Manajemen aset pemerintah daerah dapat dibagi dalam lima tahap kerja yang meliputi; inventarisasi aset, legal audit, penilaian aset, optimalisasi pemanfaatan dan pengembangan SIMA (sistem informasi manajemen aset), di mana kelima tahapan tersebut adalah saling berhubungan dan terintegrasi satu dengan yang lainnya.

Lebih jelas hal tersebut tersebut sebagi berikut (Siregar, 2004: 518-520).
1)      Inventarisasi aset.
Inventarisasi Aset merupakan kegiatan yang terdiri dari dua aspek, yaitu inventarisasi fisik dan yuridis/legal. Aspek fisik terdiri atas bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain. Sedangkan aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas akhir penguasaan. Proses kerja yang dilakukan adalah pendataan, kodifikasi/labelling, pengelompokkan dan pembukuan/administrasi sesuai dengan tujuan manajemen aset.
2)      Legal audit.
Demikian menyangkut legal audit sebagai lingkup kerja manajemen aset yang berupa inventarisasi status penguasaan aset, sistem dan prosedur penguasaann atau pengalihan aset. Selanjutnya identifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal, dan strategi untuk memecahkan berbagai permasalahan legal yang terkait dengan penguasaan dan pengalihan aset. Masalah yang sering dihadapi dalam legal audit, menyangkut status penguasaan yang lemah, aset dikuasai pihak lain, pemindahan aset yang tidak termonitor dan lain lain.
3)      Penilaian aset.
Kesatuan kerja lanjutan dari manajemen aset, yaitu berupa kegiatan penilaian aset sebagai upaya penilaian atas aset yang dikuasai pemerintah daerah dan biasanya kegiatan ini dilakukan oleh konsultan penilaian independent. Hasil dari nilai tersebut akan dapat dimanfaatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual.
4)      Optimalisasi aset.
Selanjutnya optimalisasi asset merupakan kegiatan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki asset tersebut. Dalam kegiatan ini aset-aset yang dikuasai Pemda diidentifikasi dan dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan yang tidak memiliki potensi. Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang dapat menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan ekonomi nasional, baik dalm jangka pendek, menengah, maupun jangka panjang. Untuk menentukan hal tersebut harus terukur dan trnsfaran, sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan, harus dicari faktor penyebabnya, apakah faktor permasalahan legal, fisik, nilai ekonomi yang rendah ataupun faktor lainnya, sehinnga setiap aset nantinya memberikan nilai tersendiri. Hasil akhir dari tahapan ini adalah rekomendasi yang berupa sasaran, strategi dan program untuk mengoptimalkan aset yang dikuasai.
5)      Pengawasan dan pengendalian.
Kemudian sebagai kegiatan akhir dari manajemen aset yaitu pengawasan dan pengendalian dan hal ini sering menjadi bahan hujatan terhadap Pemda saat ini. Sarana yang paling efektif untuk meningkatkan kinerja aspek ini adalah pengembanan SIMA. Melalui SIMA, transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin tanpa perlu adanya kekhawatiran akan pengawasan dan pengendalian yang lemah. Dalam SIMA, keempat aspek di atas diakomodasi dalam sistem dengan menambah aspek pengawasan dan pengendalian. Demikian setiap penanganan terhadap suatu aset, termonitor jelas, mulai dari lingkup penanganan hingga siapa yang bertanggungjawab menanganinya. Hal ini akan diharapkan meminimalkan KKN dalam pelaksanaan pelayanan oleh Pemda.


Katagori Aset
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2005 tentang Standar Akuntansi Pemerintah (SAP), pernyataan nomor 62 aset dikatagorikan ke dalam aset lancar dan non lancar. Sesuai katogori dalam ketentuan ini maka aset tetap dikatagorikan sebagai aset non lancar. Dalam pernyataan 66 disebutkan aset tetap meliputi tanah, peralatan mesin, gedung dan bangunan, jalan, irigasi, dan jaringan, aset tetap lainnya dan konstruksi dalam pengerjaan. Salah satu dari Laporan Pertanggungjawaban Kepala Daerah adalah Neraca, menurut Halim (1997:152) neraca adalah laporan keuangan yang disusun secara sistematis untuk menunjukkan posisi aktiva, utang dan modal perusahaan pada suatu saat tertentu. Menurut PP No.11 2001 neraca adalah neraca yang disusun berdasarkan standar akuntansi pemerintah secara bertahap sesuai dengan kondisi masing-masing pemerintah.
Sebagai laporan kepala daerah beberapa elemen neraca terdiri dari (a) aktiva lancar, (b) aktiva tetap, (c) kewajiban lancar, (d) kewajiban jangka panjang, (e) ekuitas (Bastian, 2001:331-332). Jadi aktiva tetap dan persediaan merupakan elemen penting dalam penyusunan neraca.
Aktiva tetap adalah aktiva berujud yang diperoleh dalam bentuk siap pakai atau dengan dibangun terlebih dahulu, yang digunakan dalam operasi entitas pemerintah, tidak dimaksudkan untuk dijual dalam rangka kegiatan normal entitas pemerintah dan mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun (Bastian, 2001:123).
Persediaan adalah semua barang milik entitas pemerintah daerah yang disimpan di gudang atau tempat penyimpanan lain oleh entitas pemerintah daerah, yang dimaksudkan untuk mendukung kegiatan operasional entitas pemerintah daerah. Jenis barang yang termasuk dalam kelompok sediaan ini ialah: (a) sediaan barang, (b) sedian barang habis pakai, (c) sediaan suku cadang, (d) dan sebagainya (Bastian, 2001:117).
Persediaan adalah barang pakai habis yang diperoleh dengan maksud untuk mendukung kegiatan operasional pemerintah. Persediaan dicatat pada akhir periode akuntansi yang dihitung berdasarkan hasil inventarisasi fisik persediaan. Barang Persediaan adalah Barang milik daerah yang termasuk barang persediaan adalah barang yang disimpan dalam gudang tertutup maupun terbuka, atau ditempat penyimpanan lainnya
Lebih lanjut dapat kemukakan beberapa katagori aset menurut Budisusilo (2005;37) yaitu :
1)      aset operasional adalah yang dipergunakan dalam operasional perusahaan /pemerintah yang dipakai secara berkelanjutan dan atau dipakai pada masa mendatang; dimiliki dan dikuasai/diduduki untuk digunakan/dipakai operasional perusahaan/pemerintah; bukan asset khusus, jika aset khusus yang berupa prasarana dan aset peninggalan sejarah yang dikontrol oleh pemerintah, tetapi secara fisik tidak harus dihuni untuk tujuan operasional, diklasifikasikan sebagai aset operasional;
2)      aset non operasional adalah aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan/pemerintahan dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih merupakan aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi untuk digunakan di masa akan datang, dan karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan operasional;
3)      aset infrastruktur adalah aset yang melayani kepentingan publik yang tidak terkait, biaya pengeluaran dari aset ditentukan kontinuitas penggunaan aset bersangkutan, seperti jalan raya, jembatan dan sebaginya;
4)      Commonity asset, sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait pengalihan yang terbatas (tidak dapat dialihkan). Contoh aset ini adalah musium, kuburan, rumah ibadah dan sebagainya.
Sejalan dengan hal tersebut Budisusilo (2005:42) menyebutkan bahwa aset tetap adalah aset yang berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan untuk digunakan dalam kegiatan pemerintahan atau dimanfaatkan oleh masyarakat umum. Aset tetap yang tidak digunakan untuk keperluan operasional pemerintah tidak memenuhi definisi aset tetap dan harus disajikan di pos aset lainnya.
Dapat dijelaskan pula katagori aset operasional sesuai dengan kaidah internasional adalah (Budisusilo, 2005:37) :
1)            tanah yang termasuk spesial properti;
2)            rumah tinggal dinas;
3)            perumahan lainnya;
4)            bangunan kantor;
5)            sekolah;
6)            perpustakaan;
7)            gedung olah raga;
8)            lapangan golf;
9)            mess;
10)        museum;
11)        bengkel;
12)        kuburan;
13)        tempat parkir;
14)        peralatan kendaraan;
15)        mesin;
16)        komputer, perabotann dan peralatan kantor.